2018年下半年以来,为支持实体经济和中小企业发展,货币政策由紧转松,并着力疏通货币政策传导机制。2019年第1季度,社融企稳回升,从宽货币向宽信用传导逐步见效。从量上看,1季度合计新增社融8.18万亿,同比多增2.34万亿,合计新增信贷5.81万亿,同比多增9465亿元;从价上看,各主要渠道融资成本均有小幅下降。在宽货币向宽信用传导的过程中,资金是否流向了房地产行业?

  宽货币能否传导至宽信用,取决于两个因素:一是监管力度是否严格,二是信贷需求是否旺盛。前者决定信贷投放的难易程度,后者反映融资意愿和融资能力。目前来看,货币政策已连续12个月宽松,流动性充裕,但房地产行业始终处于严监管状态。2019年4月中央政治局会议重申“房住不炒”,预计短期内房地产融资不会开闸放水,在正规渠道上,房地产行业不会产生巨量的信用创造。

  房地产融资并未开闸,资金难以大量流向房企。银行信贷门槛仍较高,开发贷实行白名单制度,严格要求项目满足“四三二”条件,不允许资金跨区域使用。非标融资受限,2017年12月银信业务新规禁止银行理财和信托资金通过银信业务违规流入房地产;2018年1月委贷新规封堵金融机构通过委贷投资非标、绕道放贷等行为;2018年5月资管新规限制资管产品多层嵌套和资金期限错配。信用债发行用途受限,房企公司债实行“4类基础范围+5项综合指标评价”的三级分类监管,目前只能借新还旧,不得用银行间票据偿还公司债。海外债监管加强,2018年5月,发改委明确表示,房企境外发债主要用于偿还债务,限制投资境内外房地产项目、补充营运资金等。

  近期房企融资规模回升,主要是借新还旧。截至2018年底,房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿,预计将在2019-2021年集中到期,其中2019年到期规模高达6.8万亿。但2019年房地产销售增速明显放缓,前3月销售额同比增速5.6%,较去年同期下降4.8个百分点。在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下,房企大多只能借新还旧,融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。以信用债为例,2019年第一季度合计融资1810亿,同比大幅增长40.5%,但净融资规模仅为574亿,同比下滑41.6%,这说明房企融资并未有实质性改善。

  近期房企融资成本下降,主要受益于无风险利率降低。2018年7月份以来,货币政策持续宽松,流动性扩张导致无风险利率下行,推动社会整体融资成本下降,房企融资也因此受益。信用债平均发行利率从2018Q2的6.1%降至2019Q1的5.3%,其中AAA级公司债降幅最为明显,2019Q1仅为4.8%,较2017Q4的历史高点下降了1.5个百分点。资产支持证券平均利率从2018Q2的5.9%持续下降至2019Q1的5.3%。信托平均融资成本从2018年11月的11.51%降至2019年3月的11.38%。

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